Face à la crise du logement locatif, certains élus envisagent l’encadrement des loyers comme une solution durable pour protéger les ménages. Mais cette mesure inquiète les professionnels, qui craignent une dégradation de la situation. Dans une nouvelle étude publiée à l’occasion de l’entre-deux-tours des municipales 2026, l’Institut Sapiens analyse, leur donne raison.
Pour résoudre la crise du logement, d’une ampleur inédite, certains élus optent pour l’encadrement des loyers. Ils plafonnent les prix afin de limiter la hausse, sauf pour certains biens où il y a de gros travaux notamment. Cette politique peut s’observer dans des villes comme Paris, Lyon et Bordeaux. Grâce à elle, les responsables locaux espèrent non seulement protéger les ménages, mais aussi rétablir la justice sociale. Mais cette mesure ne fait pas l’unanimité. Les professionnels du logement croient que la situation va s’empirer en agissant ainsi.
Plusieurs études mettent en cause l’encadrement des loyers
Dans une nouvelle étude à l’attention des maires et décideurs publics, et publiée à l’occasion de l’entre-deux-tours des municipales 2026, l’Institut Sapiens abondent dans leur sens. S’il reconnait que l’encadrement des loyers peut protéger à court terme, l’organisme prévient que cette politique risque d’aggraver structurellement la crise du logement à moyen terme. La mise en garde s’appuie sur les conclusions d’une revue exhaustive de la littérature internationale, couvrant près de 60 ans de politiques publiques et 196 études empiriques.
L’encadrement des loyers par le passé a produit davantage de dommages que de bénéfices
Une des enquêtes réalisées dans cinq pays -dont l’Allemagne, la Suède et les Etats-Unis – affirme que partout où le contrôle des loyers a été appliqué, il a produit davantage de dommages que de bénéfices, tant pour le marché du logement que pour l’économie dans son ensemble.
Parmi les effets néfastes figurent les pénuries chroniques, la rigidification des parcours résidentiels, la dégradation accélérée du parc, le détournement des logements de leur usage optimal et surtout l’échec manifeste de l’objectif de justice sociale. En effet, les plus modestes et les jeunes actifs ne profitent pas davantage de cette politique que les ménages plus aisés et installés.
Une réduction de l’offre locative et une dégradation de la qualité du parc
Par ailleurs, l’encadrement des loyers pousse au contournement des règles (marchés parallèles, baux civils, Airbnb) et au retrait du marché, au lieu de favoriser les baux de logements nus à usage de résidence principale ainsi que la rénovation énergétique du parc.
D’après l’Institut Sapiens, 100 % des études passées en revue concluent à une mauvaise allocation sous encadrement des loyers, 96 % observent une baisse de la mobilité résidentielle, 75 % constatent une réduction de l’offre locative et une dégradation de la qualité du parc, et une large majorité met en évidence une hausse des loyers dans le parc non encadré.
L’encadrement des loyers, un outil politiquement séduisant mais structurellement contreproductif
Par conséquent, l’encadrement des loyers est un outil politiquement séduisant mais structurellement contreproductif, car il contribue à nourrir la pénurie plutôt que de l’atténuer. L’Institut Sapiens formule donc des propositions pour lutter efficacement contre la crise du logement.
L’organisme conseille de : libérer le foncier et permettre la densification raisonnée des zones déjà urbanisées ; simplifier drastiquement les règles d’urbanisme et de construction ; restaurer la visibilité et la stabilité fiscales et réglementaires pour l’investissement locatif, en favorisant la location nue à usage de résidence principale ; cesser d’opposer propriétaires et locataires ; et reconnaître l’investissement privé comme un maillon essentiel de la chaîne du logement.
La crise du logement est européenne
Ce n’est pas tout. L’Institut Sapiens recommande aussi de dresser le plus rapidement possible la cartographie de l’indécence énergétique programmée des logements des communes et en particulier celle des logements locatifs ; et de circonscrire un éventuel permis de louer aux zones identifiées comme accueillant des marchands de sommeil.
Enfin, l’institut appelle à favoriser les transformations d’usage et les conversions de bureaux en logement. Les nouveaux maires ou anciens réélus ont là un éventail bien large pour agir sur cette crise du logement constatée aujourd’hui partout en Europe et qui n’a toujours pas de solution durable.
