À quelques mois de la présidentielle de 2027, les banques appellent à une révision des règles encadrant l’accès au crédit immobilier. La Fédération bancaire française (FBF) demande notamment que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) revoie la règle limitant à 35 % le taux d’effort des ménages. Il craint également que le taux d’usure bloque certains projets.
À l’approche de la présidentielle de 2027, les organisations multiplient les propositions à l’endroit des candidats pour l’avancement de leur secteur. La Fédération bancaire française (FBF), qui représente les établissements bancaires implantés en France, vient de publier les siennes. Dans un document à l’adresse des candidats, elle défend principalement la suppression du caractère juridiquement contraignant des normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière d’accès au crédit immobilier. La Fédération demande notamment de renoncer à la règle limitant à 35 % le taux d’effort des ménages. Son objectif est de faciliter le financement de l’achat d’une résidence principale, alors que l’accès à la propriété reste difficile pour une partie des ménages.
La durée du crédit immobilier plafonnée à 25 ans
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent normalement respecter deux principales limites aux prêts immobiliers : le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, assurance comprise, et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans. Une prolongation de deux ans peut être admise dans certaines situations, notamment lorsque l’entrée dans le logement intervient avec un décalage. Aussi, les établissements bancaires disposent d’une marge de dérogation correspondant à 20 % de leur production trimestrielle. Cette souplesse n’est toutefois pas toujours utilisée dans son intégralité.
La FBF veut que la règle des 35% ne soit plus la norme pour le crédit immobilier
C’est dans ce contexte que la FBF appelle à un assouplissement des règles, concernant en particulier le seuil de 35%. Mais la demande de l’organisation ne signifie pas nécessairement la disparition de ce taux. Elle souhaite surtout que celui-ci cesse d’être une norme juridiquement imposée par le HCSF. Ainsi, les banques pourraient retrouver une plus grande liberté d’appréciation, comme avant 2022. La Fédération bancaire estime que cette approche donnerait davantage de poids au « reste à vivre ». Il s’agit de la somme dont dispose réellement un ménage après le remboursement de son crédit.
Les ménages ne sont pas égaux devant les règles du crédit immobilier
L’argument principal avancé par la FBF pour justifier la révision du seuil de 35% est que le même taux d’endettement n’a pas la même conséquence selon le niveau de revenus. Elle prend en exemple un ménage gagnant 15 000 euros par mois. Ce foyer peut théoriquement supporter une charge supérieure à 35 % tout en conservant un revenu disponible important. Pour une personne percevant 1 500 euros mensuels, en revanche, une telle charge pèserait beaucoup plus lourdement sur le budget, calcule l’organisation, qui note qu’une proposition de loi visant à mieux intégrer ce « reste à vivre » doit encore poursuivre son parcours parlementaire.
L’APIC souhaiterait que l’investissement locatif soit exclu du champ des contraintes du HCSF
La FBF souligne par ailleurs que la marge de manœuvre actuelle est déjà orientée vers certains emprunteurs. Au moins 70 % des dérogations doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale et une part d’au moins 30 % doit bénéficier aux primo-accédants. De son côté, l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC) bancaire souhaiterait également que l’investissement locatif soit exclu du champ des contraintes du HCSF. Mais le problème le plus immédiat pourrait venir du taux d’usure. Ce plafond légal du coût total d’un crédit est révisé chaque trimestre.
L’APIC réclame un retour des APL accession
Or les taux remontent : au 29 septembre, ils atteignaient 3,48 % sur 20 ans et 3,57 % sur 25 ans. Pour les ménages gagnant moins de 40 000 euros nets annuels avant impôt, le taux moyen est passé à 3,75 % en septembre contre 3,60 % en août. Quant aux emprunteurs aux revenus supérieurs à 120 000 euros, ils ont connu une hausse plus limitée, de 3,25 % à 3,30 %. De ce fait, l’APIC redoute qu’un décalage entre la hausse des taux bancaires et celle du taux d’usure exclue du crédit des ménages pourtant solvables. L’association réclame donc temporairement un retour à une révision mensuelle, comme en 2023. Elle défend aussi la stabilisation du prêt à taux zéro (PTZ) et le rétablissement des APL accession.
